摘要：这几天居住在历山路的一位粉丝咨询我购房的事情，听完他的置业需求介绍，我自己的确也感觉迷茫了。老城区域内选择购房太难了。老城的新楼盘供应寥寥无几，但凡看上的次新房价格也不便宜。还有一些20-40年房龄的老房子，买了以后如何出手又是完全不确定，...
这几天居住在历山路的一位粉丝咨询我购房的事情，听完他的置业需求介绍，我自己的确也感觉迷茫了。
老城区域内选择购房太难了。
老城的新楼盘供应寥寥无几，但凡看上的次新房价格也不便宜。还有一些20-40年房龄的老房子，买了以后如何出手又是完全不确定，真难！
满眼老小区
01.
老城的新房供需结构严重失衡
这些年做地产，大部分精力都放在了新楼盘集中的区域内，很少去专门思考老城的置业需求。
翻开地图，我们再仔细看一下老城区的住房结构，你会发现，整片拆了重建才是最好的解决办法。但是现如今拆迁成本高，拆迁难度也很大，很难统一老居民的拆迁补偿诉求，即便顺利拆迁完毕，原地新建住房价格都不便宜，很多老百姓可能很难再原地置业。
所以这几年整个历下片区的拆迁动作很少，自然新房的供应也少了很多。
大家可以看一下上图，我是2005年开始接触济南楼市，从那时候开始这个区域内的商品房我就相对有印象了，而上图这个片区内，我们梳理一下过去18年的新建小区：
历山名郡、诚基中心、万豪中心、文华园、恒大帝景、中建文化城、茗筑一品、祥泰和院、大舜天成、融基书香苑、数码港公寓、绿景尚品、绿景嘉园、体育嘉苑、保利芙蓉、万科海晏门、明湖壹品、中建国熙台等……
我能想到的就是差不多接近20个小区，就是一年平均1个多楼盘的开发量。这样的供应量，明显不能满足整个片区的置换改善需求。
02.
次新房价格节节高升
除了个别近几年新开发的楼盘之外，当初的其它新房在售的时候，价格其实并不算高，我记得2006年历山名郡开盘价6000+，真心不算贵，与周边二手房价格差距也不大，但是你回过头来再看，现在的确拉开了一定的差距。
整个片区内的二手房可以分四类：
老房子+知名学区，售价不菲
老房子+普通学区，卖不上价
次新房+知名学区，价格节节高
次新房+普通学区，价格也不低
导致这样价格结构的原因是什么？
老城区的居住人口还有很多，且大量的人群中，各种政府行政单位、学校老师、医院大夫、事业单位退休人员大有人在。这样的人口结构构成，必然是有很强的购买力。老城区百姓同样有住新房、电梯房的诉求。
而强购买力+居住升级诉求+新房的供应不足，就会不断推高济南老城区次新房房价。同时一旦新房供应，尽管定价不低，销售流速可能不会非不快，但是因为供货稀少，价格还是会逐渐被认可。
如果是次新房+知名学区配套，这样的强强组合，就会更加被有学区、改善需求的购房者认可。
说白了就是不管有没有学区，只要新房的产品还不错，在老城区价格就会被认可，因为对新房的需求量太大了。
03.
买老城区房子有风险吗？
很多人会说，尽管现在老城区的工作人群不少，但是很多年轻人工作生活都去东边CBD、奥体、高新了，在老城区高价置业会不会有什么风险？以后好不好卖？卖给谁呢？
老城区有老城区的优势，其实非常像的两个区是历下和市中区。都是经济发展不错的老城区，行政单位、银行、学校、医院等分布充足，老牌的学区大部分还是在老城区。生活便利、配套齐全，大明湖、趵突泉、千佛山等文化经典还是在老城区。
单位在老城区、退了休还想在老城区，习惯了老城区的生活，所以始终会有一大批人热爱、离不开老城区。
尽管老城区的老房子可能会越来越老，但是随之产生的换房改善需求也会逐步释放，一部分人还是要原片区内置换，一部分人的离开并不会改变这种新房供应稀缺的局面。
另外上面图片中的山大附中、山师附中、燕山、甸柳、解一小等知名学校，他们的地位短期内还是无法撼动，这也是片区内学区房，甚至非学区次新房，价格相对保值的因素。很多人的老破学区房是不住的，有条件的都想在周边买个新房住，毕竟要陪孩子接近10年的学习生涯，如果居住的非常憋屈， 最好的中年时光真就过去了……
唯一的风险是老的学区房，一旦学区地位不保可能的确真的不好出手。但是这并不会太多影响整个大片区内的新房、次新房价格，对于很多人来说他们的购房需求更多是新房居住的舒适性，学区是相对更稳妥的附加，只要价格合理可有可无。
今后老城区可以多开发一些3室的相对紧凑房源，控制住总价，给想留在老城区百姓多一些改善置业的机会。
咨询我的这位粉丝就是有好学区的上学资格，想在老城区内买一套三室次新房，结果非知名学区的次新房都不算便宜，关键挂牌量还非常稀少，真的是很难。
个人观点，仅供参考。
